Mietrechtsgesetz neu Spanien Ley 4 / 2013
http://www.boe.es/boe/dias/2013/06/05/pdfs/BOE-A-2013-5941.pdf
siehe auch: Mietrechtsgesetz von Spanien
siehe auch:
Mietsrechtsgesetz / Pachtgesetz im ländlichem Bereich / Fruchtgenuss
I. DISPOSICIONES GENERALES
JEFATURA DEL ESTADO
5941
Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado
del alquiler de viviendas.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 134 Miércoles 5 de junio de 2013 Sec. I. Pág. 42244
cve: BOE-A-2013-5941
JUAN CARLOS I
REY DE ESPAÑA
A todos los que la presente vieren y entendieren.
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente
ley.
PREÁMBULO
I
El mercado inmobiliario español se caracteriza por una alta tasa de propiedad y un
débil mercado del alquiler. En España, el porcentaje de población que habita en una
vivienda en alquiler se encuentra apenas en el 17 por ciento, frente a la media de la Unión
Europea que está muy próxima al 30 por ciento. Esto le sitúa como el país europeo con
mayor índice de vivienda por cada 1.000 habitantes y también como uno de los que posee
menor parque de viviendas en alquiler.
En el marco económico actual, las implicaciones negativas que tiene esta
característica del mercado de la vivienda sobre la economía y la sociedad españolas son
patentes y afectan, tanto a la movilidad de los trabajadores como a la existencia de un
elevado número de viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso.
La realidad, por tanto, es que el mercado de alquiler no es una alternativa eficaz al
mercado de la propiedad en España, puesto que, o bien la oferta de viviendas en alquiler
es insuficiente, o bien no es competitiva por estar sujeta a rentas muy elevadas. Además,
nuestro mercado arrendaticio se caracteriza fundamentalmente por las relaciones
personales entre arrendador y arrendatario, situándonos aún lejos de un verdadero
mercado profesionalizado de alquiler.
De ahí que la búsqueda de mecanismos de flexibilización y dinamización de este
mercado deba moverse en un marco que consiga atraer al mismo, al mayor número posible
de las viviendas actualmente vacías y sin ningún uso, en manos de propietarios privados.
II
Esta Ley tiene, por tanto, el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado del alquiler
para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario
equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse
a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio. Tal objetivo se
busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que supone la actuación sobre los siguientes
aspectos fundamentales:
– El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la
voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley.
– La duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga
obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del
alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios
podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias
personales.
cve: BOE-A-2013-5941
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 134 Miércoles 5 de junio de 2013 Sec. I. Pág. 42245
– La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda
permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos
el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo,
dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento.
– La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier
momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al
arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que
las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.
Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas
para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se
consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.
La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado
por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al
régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico
inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos
sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban
su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los
requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado
por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los
derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.
Por último, en los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más
significativo del uso del alojamiento privado para el turismo, que podría estar dando
cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de la
calidad de los destinos turísticos; de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya
específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su
defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre
modificación.
III
Esta Ley opera una reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de
enero, de Enjuiciamiento Civil, al objeto de abordar las cuestiones más puntuales que están
generando problemas en los procesos de desahucio después de las últimas reformas de la
anterior Legislatura. En concreto, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del
demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no
compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por
terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide señalar el
lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no. Estas modificaciones
obligan a efectuar el ajuste de otros artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Artículo primero. Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos.
Los artículos 4, 5, 7, 9 a 11, 13 a 20, 23 a 25, 27, 35 y 36 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, quedan modificados como sigue:
Uno. El artículo 4 queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo 4. Régimen aplicable.
1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma
imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los
apartados siguientes de este artículo.
2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de
vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la
voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente
ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso
distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo
dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el
Código Civil.
4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea
posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas
controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de
resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación
reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.
6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de
realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la
autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente
de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.»
Dos. Se añade una letra e) al artículo 5 con la siguiente redacción:
«e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y
equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en
canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida
a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.»
Tres. El artículo 7 queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo 7. Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas.
1. El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el
arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que
en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos
dependientes.
2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas
urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos
arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.»
Cuatro. El artículo 9 queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo 9. Plazo mínimo.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si
ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se
prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance
una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al
arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación
del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta
del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá
al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no
se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del
derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del
apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el
primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que
tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente
para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para
su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad
matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos
con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y
el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las
partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso,
del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus
familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los
supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a
ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de
treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un
nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones
contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos
que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la
reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad
por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación
no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los
arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con
la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya
creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no
renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador
enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del
Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo
dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda
indemnizar los daños y perjuicios causados.»
Cinco. El artículo 10 queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo 10. Prórroga del contrato.
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus
prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel,
ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de
antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará
necesariamente durante un año más.
2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga
establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el
apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las
condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y
convencional al que estuviera sometido.»
Seis. El artículo 11 queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo 11. Desistimiento del contrato.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan
transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con
una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que,
para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con
una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del
contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar
a la parte proporcional de la indemnización.»
Siete. El artículo 13 queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara
resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución
fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de
sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará
extinguido el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14,
se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera
accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes
de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento
por la duración pactada.
Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la
duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos
tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término
del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que
resulten de lo dispuesto en la presente ley.»
Ocho. El artículo 14 queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada
como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34
de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del
arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los
artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará
lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente
usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que
se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique
fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y
demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al
vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.»
Nueve. El artículo 15 queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del
arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda
arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación
civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la
vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste
por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.
2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser
comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la
resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial
o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.»
Diez. El apartado 4 del artículo 16 queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo 16. Muerte del arrendatario.
4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes
podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del
arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de
duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años
cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.»
Once. Se añade un apartado 5 al artículo 17 que queda redactado en los siguientes
términos.
«5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las
partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda
reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar
o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el
arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación
adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por
parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones
pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará
aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.»
Doce. El artículo 18 queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo 18. Actualización de la renta.
1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el
arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del
contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el
contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior
la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de
índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente
anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para
la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado
en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al
último aplicado.
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente
a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando
el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera,
la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del
pago precedente.»
Trece. El apartado 1 del artículo 19 queda redactado en los siguientes términos:
«1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres
años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la
renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el
tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras
incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por
ciento de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones
públicas obtenidas para la realización de la obra.»
Catorce. El apartado 2 del artículo 20 queda redactado en los siguientes términos:
«2. Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el
arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior,
con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes,
anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda
incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.»
Quince. El artículo 23 queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo 23. Obras del arrendatario.
1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador,
expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de
los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el
arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad
o seguridad de la vivienda.
2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no
haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que
el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación
efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artículo, el
arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la
estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el
arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al
estado anterior.»
Dieciséis. El artículo 24 queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad.
1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en
el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda
ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a
setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con
quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con
independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de
ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o
servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o
seguridad.
2. El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la
vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.»
Diecisiete. El apartado 8 del artículo 25 queda redactado en los siguientes términos:
«8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán
pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá
comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación
mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.»
Dieciocho. Se añade un apartado 4 al artículo 27 en los siguientes términos:
«4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de
la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará
resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse
inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno
derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al
arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago
o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles
siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por
medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de
requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el
requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno
derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el
Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será
además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los
titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la
consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el
arrendatario.»
Diecinueve. El artículo 35 queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo 35. Resolución de pleno derecho.
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas
previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o
subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.»
Veinte. Los apartados 2 y 3 del artículo 36 quedan redactados en los siguientes
términos:
«2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no
estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el
arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que
disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente,
según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo
pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al
efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización
de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.»
Artículo segundo. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Los artículos 22, 164, 220, 440, 497, 549 y 703 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil, quedan modificados como sigue:
Uno. El apartado 4 del artículo 22 queda redactado en los siguientes términos:
«4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de
las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto
dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos
previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en
el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el
importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el
momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a
la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la
vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia
por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda
habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario
hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no
hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador
hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al
menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se
hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.»
Dos. El artículo 164 queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo 164. Comunicación edictal.
Cuando, practicadas, en su caso, las averiguaciones a que se refiere el
artículo 156, no pudiere conocerse el domicilio del destinatario de la comunicación,
o cuando no pudiere hallársele ni efectuarse la comunicación con todos sus
efectos, conforme a lo establecido en los artículos anteriores, o cuando así se
acuerde en el caso a que se refiere el apartado 2 del artículo 157, el secretario
judicial, consignadas estas circunstancias, mandará que se haga la comunicación
fijando la copia de la resolución o la cédula en el tablón de anuncios de la oficina
judicial, salvaguardando en todo caso los derechos e intereses de menores, así
como otros derechos y libertades que pudieran verse afectados por la publicidad
de los mismos. Tal publicidad podrá ser sustituida, en los términos que
reglamentariamente se determinen, por la utilización de medios telemáticos,
informáticos o electrónicos, conforme a lo previsto en el artículo 236 de la Ley
Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.
Sólo a instancia de parte, y a su costa, se publicará en el “Boletín Oficial” de la
provincia, en el de la Comunidad Autónoma, en el “Boletín Oficial del Estado” o en
un diario de difusión nacional o provincial.
En todo caso en la comunicación o publicación a que se refieren los párrafos
anteriores, en atención al superior interés de los menores y para preservar su
intimidad, deberán omitirse los datos personales, nombres y apellidos, domicilio, o
cualquier otro dato o circunstancia que directa o indirectamente pudiera permitir su
identificación.
En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de
rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los
procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere
hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados
en el párrafo segundo del apartado 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de
forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador, al
que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de
citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial.»
Tres. Se modifica el apartado 2 del artículo 220:
«2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de
reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración
legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente
en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a
satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la
presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca,
tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última
mensualidad reclamada al presentar la demanda.»
Cuatro. Los apartados 3 y 4 del artículo 440 quedan redactados como sigue:
«3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de
desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la
pretensión de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, tras la
admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para
que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de
pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición
de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en
la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del
desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando
oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la
cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a
que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá de manifiesto en el
requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento
con los efectos del artículo 21.
Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado
para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando,
para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento en caso de que no
hubiera oposición. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia
jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la
práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento
supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de
arrendamiento que le vincula con el arrendador.
El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 de esta
Ley, teniendo en cuenta las previsiones contenidas en apartado 3 del artículo 155 y
en el último párrafo del artículo 164, apercibiendo al demandado de que, de no
realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato
lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, así como de los demás
extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artículo.
Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere
para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado
el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.
Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble
sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial
lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando
sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su
mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la
finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en
cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.
En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de
desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se
devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de
la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las
rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la
demanda. Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha
señalada.
4. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en
el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el
desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la
sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente,
en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y
hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes
de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado
que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al
lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.»
Cinco. El apartado 3 del artículo 497 queda redactado como sigue:
«3. No será necesaria la publicación de edictos en el “Boletín Oficial” de la
Comunidad Autónoma o en el ‘‘Boletín Oficial del Estado’’ en aquellos procedimientos
en los que la sentencia no tenga efecto de cosa juzgada y en los procesos de
desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de las rentas y
cantidades debidas. En estos casos bastará la publicidad del edicto en el tablón de
anuncios de la Oficina Judicial.»
Seis. Se modifica el apartado 3 del artículo 549:
«3. En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de las rentas
o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, o en los
decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al
requerimiento, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será
suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún
otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia
sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del
requerimiento al demandado.»
Siete. El apartado 1 del artículo 703 pasa a tener la siguiente redacción:
«1. Si el título dispusiere la transmisión o entrega de un bien inmueble, una
vez dictado el auto autorizando y despachando la ejecución, el secretario judicial
responsable de la misma ordenará de inmediato lo que proceda según el contenido
de la condena y, en su caso, dispondrá lo necesario para adecuar el Registro al
título ejecutivo.
Si en el inmueble que haya de entregarse hubiere cosas que no sean objeto del
título, el secretario judicial requerirá al ejecutado para que las retire dentro del plazo
que señale. Si no las retirare, se considerarán bienes abandonados a todos los
efectos.
En los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o
por expiración legal o contractual del plazo, para evitar demoras en la práctica del
lanzamiento, previa autorización del secretario judicial, bastará con la presencia de
un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su
caso, de la fuerza pública.»
Artículo tercero. Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.
1. Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Por
real decreto se regulará su organización y funcionamiento.
2. Con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar
inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de
pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido
condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio del artículo 250.1.1.°
o del artículo 438 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el secretario
judicial correspondiente remitirá dicha información al Registro de sentencias firmes de
impagos de rentas de alquiler.
3. En el mismo sentido, los órganos de arbitraje competentes deberán poner en
conocimiento de dicho Registro los datos relativos a aquellas personas que hayan sido
declaradas responsables del impago de rentas de arrendamientos, por medio de laudo
arbitral dictado al efecto.
4. Tendrán acceso a la información obrante en el Registro, los propietarios de
inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean
personas físicas o jurídicas. A tales efectos deberán presentar una propuesta de contrato
de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario, limitándose la
información a la que tendrá derecho, a los datos que consten en el Registro, relacionados
exclusivamente con dicho arrendatario.
5. Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción
cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron
condenadas. No obstante, la constancia en el citado Registro tendrá una duración máxima
de seis años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.
6. La inscripción a la que se refiere este artículo estará, en todo caso sujeta a lo
establecido en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de
Carácter Personal.
Disposición adicional primera. Transmisión de información sobre contratos de
arrendamiento de vivienda.
Con la finalidad de definir, proponer y ejecutar la política del Gobierno relativa al
acceso a la vivienda, el Ministerio de Fomento podrá articular instrumentos de
colaboración que le permitan obtener información acerca de la localización de las
viviendas, de los contratos de arrendamiento sobre las mismas de los que se tenga
constancia a través de los Registradores de la Propiedad, de los registros administrativos
de contratos de arrendamiento o de depósitos de fianzas de las Comunidades Autónomas
y del Consejo General del Notariado, así como de aquellos datos de carácter estadístico
que consten en la Administración Tributaria derivados del acceso a beneficios fiscales de
arrendadores y arrendatarios. En ningún caso, dicha información contendrá datos de
carácter personal protegidos por la legislación en materia de protección de datos.
Disposición adicional segunda. Régimen aplicable a las ayudas de los Planes Estatales
de Vivienda y Renta Básica de Emancipación.
A partir de la entrada en vigor de esta Ley será de aplicación el siguiente régimen a
las ayudas de subsidiación de préstamos, Ayudas Estatales Directas a la Entrada y
subvenciones reguladas en los Planes Estatales de Vivienda cuyos efectos se mantengan
a la entrada en vigor de esta Ley y a las ayudas de Renta Básica de Emancipación
establecidas por el Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre:
a) Se mantienen las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos que se
vinieran percibiendo.
Asimismo se mantienen las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos
reconocidas, con anterioridad al 15 de julio de 2012, que cuenten con la conformidad del
Ministerio de Fomento al préstamo, siempre que éste se formalice por el beneficiario en el
plazo máximo de dos meses desde la entrada en vigor de esta Ley.
Quedan suprimidas y sin efectos el resto de ayudas de subsidiación al préstamo
reconocidas dentro del marco de los Planes Estatales de Vivienda.
No se admitirán nuevos reconocimientos de ayudas de subsidiación de préstamos
que procedan de concesiones, renovaciones, prórrogas, subrogaciones o de cualquier
otra actuación protegida de los planes estatales de vivienda.
b) Las Ayudas Estatales Directas a la Entrada que subsisten conforme a la
disposición transitoria primera del Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre, sólo
podrán obtenerse cuando cuenten con la conformidad expresa del Ministerio de Fomento
a la entrada en vigor de esta Ley, y siempre que el beneficiario formalice el préstamo en
un plazo de dos meses desde la entrada en vigor de la misma.
c) Se mantienen las ayudas del programa de inquilinos, ayudas a las áreas de
rehabilitación integral y renovación urbana, rehabilitación aislada y programa RENOVE,
acogidas a los Planes Estatales de Vivienda hasta que sean efectivas las nuevas líneas
de ayudas del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de viviendas, la rehabilitación
edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016. Se suprimen y quedan
sin efecto el resto de subvenciones acogidas a los Planes Estatales de Vivienda.
d) Las ayudas de Renta Básica de Emancipación reguladas en el Real Decreto
1472/2007, de 2 de noviembre, que subsisten a la supresión realizada por el Real Decreto-
ley 20/2011, de 30 de diciembre, y por el Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, se
mantienen hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayudas, del Plan Estatal de
Fomento del Alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y
renovación urbanas, 2013-2016.
Disposición transitoria primera. Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados
con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.
Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre,
de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta
Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de
aplicación.
Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las
previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico
establecido en esta Ley.
http://www.boe.es BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
Disposición transitoria segunda. Régimen de los procesos en tramitación a la entrada en
vigor de esta Ley.
A los procesos que estuvieran en trámite a la entrada en vigor de la presente ley no
serán de aplicación las modificaciones introducidas en el artículo segundo. Estos
procesos se sustanciarán, hasta que recaiga decreto o sentencia, conforme a la
legislación procesal anterior.
Disposición final primera. Título competencial.
Esta Ley se aprueba al amparo de lo dispuesto en el artículo 149.1.1.ª, 6.ª, 8.ª y 13.ª
de la Constitución, que atribuye al Estado la competencia sobre regulación de las
condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de derechos constitucionales,
legislación procesal, legislación civil, ordenación de los registros e instrumentos públicos y
bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica.
Disposición final segunda. Adaptación del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero,
sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos
urbanos.
En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno adaptará
la regulación contenida en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción
en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, a las
previsiones de la misma, en especial en lo concerniente a las condiciones de cancelación
de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y
registrales aplicables.
Disposición final tercera. Desarrollo normativo.
Se autoriza al Gobierno para que, en el ámbito de sus competencias, dicte las
disposiciones reglamentarias y medidas necesarias para el desarrollo y aplicación de esta
Ley.
Disposición final cuarta. Entrada en vigor.
La presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín
Oficial del Estado».
Por tanto,
Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan
guardar esta ley.
Madrid, 4 de junio de 2013.
JUAN CARLOS R.
El Presidente del Gobierno,
MARIANO RAJOY BREY